BGH: Eine Mieterhöhung kann auch für einen späteren als dem in § 558b BGB angegebenen Zeitpunkt geltend gemacht werden

Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12.

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung. Durch Schreiben vom 07.01.2011 wurden sie durch ihren Vermieter aufgefordert, einer Erhöhung der Grundmiete mit Wirkung zum 01.08.2011 zuzustimmen. Nachdem diese Zustimmung durch die Beklagten nicht erteilt wurde, wurden sie durch den Vermieter im Wege der Klage auf Zustimmung zu der gewünschten Mieterhöhung in Anspruch genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage in der ersten Instanz abgewiesen. Auf die Berufung des Vermieters wurde ihr durch das Landgericht stattgegeben.

Rechtlicher Hintergrund

Grundsätzlich stellt die Mieterhöhung eine Vertragsänderung dar, welche einer entsprechenden Vereinbarung beider Vertragsparteien bedarf. Sofern die Voraussetzungen der §§ 558 und 558a BGB erfüllt sind, steht dem Vermieter gegen den Mieter jedoch ein Anspruch auf dessen Zustimmung zu. In § 558b BGB ist hierzu geregelt, dass die erhöhte Miete bei Zustimmung des Mieters mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens fällig ist (im oben dargestellten Sachverhalt somit ab April 2011). Alternativ kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB Gebrauch machen. Nach dessen Wortlaut kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (im obigen Sachverhalt Kündigungsmöglichkeit bis 31.03.2011 zum 13.05.2011). In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Die Entscheidung des BGH

Die Beklagten argumentierten, dass das ihnen nach § 516 BGB zustehende Sonderkündigungsrecht durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise beschnitten werde und legten daher gegen das zweitinstanzliche Urteil Revision ein, welche durch den BGH zugelassen wurde. In der Sache hatte die Revision jedoch keinen Erfolg.
Nach dem Urteil des BGH ist § 561 BGB dann, wenn der Vermieter die Mieterhöhung erst zu einem späteren als dem in
§ 558b BGB genannten Zeitpunkt verlangt, nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier bis zum 31.07.2011) berechtigt ist, sich durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30.09.2011) von dem Mietverhältnis zu lösen. In der Folge könnte der Mieter die Wohnung noch für zwei weitere Monate (hier August und September 2011) zum bisherigen Mietpreis – ohne Mieterhöhung – nutzen.
Eine Benachteiligung des Mieters ist durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht gegeben.

In der Konsequenz hat der BGH das Mieterhöhungsverlangen des Klägers in seiner Entscheidung als wirksam erachtet. Da die Beklagten von ihrem Sonderkündigungsrecht keinen Gebrauch gemacht hatten, sind sie ab dem 01.08.2011 zur Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet.