Kautionsverwertung bei streitigen Forderungen des Vermieters im laufenden Mietverhältnis unzulässig

BGH, Urteil vom 7. 05 2014 – VIII ZR 234/13

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Entsprechend der vertraglichen Vereinbarung hatte sie 1.400 € auf ein Kautionskonto eingezahlt. Eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag enthielt folgenden Passus:

„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“

Später nahm die Klägerin eine Mietminderung vor, welche der Ansicht des Beklagten nach nicht gerechtfertigt war. Er ließ sich während des laufenden Mietverhältnisses den von der Klägerin von der Miete einbehaltenen Betrag aus dem Kautionskonto auszahlen.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Rechtlicher Hintergrund

Kautionszahlungen sind zur Absicherung des Vermieters für ihm aus dem Mietverhältnis entstehende üblich und dürfen bei der Wohnraummiete maximal 3 Kaltmieten betragen. Nach § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu.

In der Regel findet ein Zugriff auf die Kaution erst nach Beendigung des Mietverhältnisses statt, die dem entschiedenen Fall zugrund liegende Klausel wird jedoch in diversen Mietverträgen verwendet.

Die Entscheidung

Die Revision des Beklagten, mit welcher er weiter die Klageabweisung beherte, blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der zwischen den Parteien streitigen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Die durch den Beklagten veranlasste Auszahlung widerspreche dem aus § 551 Abs. 3 BGB folgenden Treuhandcharakter der Mietkaution. Mit der Regelung, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen sei, wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Dieser Zweck könnte nicht erreicht werden, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen beanspruchen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.