Zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten für die Kündigung durch einen gewerblichen Großvermieter

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 06. Oktober 2010, Aktenzeichen VIII ZR 271/09 entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten ist, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt sind daher vom Mieter nicht zu erstatten. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfügt.

Sachverhalt

Die Klägerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt und diese gewerblich vermietet. Die Beklagten, die eine Wohnung von der Klägerin gemietet haben, gerieten mit zwei Monatsmieten in Rückstand. Daraufhin erklärte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben die fristlose Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Die Klägerin hat mit ihrer Klage Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der durch das Kündigungsschreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 € begehrt. Hinsichtlich der in der Revision allein noch maßgeblichen Rechtsanwaltskosten hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Rechtlicher Hintergrund: Mietrecht

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich und zweckmäßig sind, vom Mieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen sind. Sofern es sich wie in der entschiedenen Konstellation um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe.

Ausblick

Für den gewerblichen Großvermieter ist es zur Vermeidung von im Einzelfall nicht erstattungsfähiger Rechtsanwaltskosten vor dem Hintergrund dieser Entscheidung ratsam, eine praktikable standardisierte Vorgehensweise zu entwickeln, um in einem ersten Schritt tatsächlich und rechtlich einfach gelagerte Fälle zu identifizieren und um dann in solchen Fällen seine Rechte auch effizient durchsetzen zu können. Dem Mieter auf der anderen Seite ist zu raten, die Rechtsverfolgungskosten des gewerblichen Großvermieters nicht ohne vorherige Prüfung des Sachverhalts zu erstatten. In jedem Fall ist die genaue Analyse der jeweiligen tatsächlichen und rechtlichen Lage durch Ihren im Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt empfehlenswert, um so unnötige Kosten zu vermeiden.