BGH: Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen

Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht. Das hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 09. Juni 2010, Aktenzeichen VIII ZR 294/09 entschieden.

Sachverhalt

Die Beklagten waren bis September 2007 Mieter einer Wohnung der klagenden Wohnungsbau- gesellschaft in München. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag folgende Bestimmungen: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)“. Die Klägerin begehrt unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 7.036,35 €. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen.

Klausel benachteiligt die Mieter unangemessen

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Die im entschiedenen Fall verwendete Klausel zu den Schönheitsreparaturen kann aufgrund ihres Wortlauts („ausführen zu lassen“) jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. In dieser hier maßgeblichen – „kundenfeindlichsten“ – Auslegung hält die Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

Schönheitsreparaturen können vom Mieter in Eigenleistung erbracht werden

Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der Bundesgerichtshof zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung – gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.

Ausblick

Die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter ist als solche wirksam. Die Klausel ist aber insgesamt unwirksam, also auch die Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb durchführen zu lassen. Vermieter sollten daher in ihrem eigenen Interesse die Möglichkeit der Eigenleistung der Reparaturen durch den Mieter nicht klauselmäßig ausschließen. Ein individualvertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenleistung stellt hingegen keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist daher nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Zum Thema

Unwirksamkeit der formularmäßigen Verpflichtung, die Endrenovierung von einem Fachbetrieb durchführen zu lassen, OLG Stuttgart NJW-RR 1993, 1422 und BGH NJW 1988, 2790. Unwirksamkeit einer uneingeschränkten Endrenovierungspflicht, BGH NJW 2007, 3776. Unwirksamkeit starren Schönheitsreparaturen-Fristenplans, BGH NJW 2006, 2115 und BGH NJW 2004, 2586.