Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung bei nachträglicher Verschlechterung der Vermögenslage

AG München, Urteil vom 15.10.2013 – 422 C 13968/13

Sachverhalt

Die Klägerin war seit Januar 2012 Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad in der Münchner Innenstadt. Diese Wohnung hatte sie nach der Scheidung von ihrem Ex-Ehemann übernommen, von dem sie zunächst auch Unterhaltszahlungen in Höhe von 800,00 € monatlich erhielt.
Diese Zahlungen entfielen ab Juli 2013. Da ihr nach Abzug aller Kosten von ihrem Gehalt nur 530 Euro zum Lebensunterhalt verblieben, wollte sie ein Zimmer ihrer Wohnung für 400 Euro monatlich untervermieten. Nach dem Mietvertrag war jedoch die Untervermietung nicht gestattet. Der Vermieter lehnte es ab, ihr die Untervermietungserlaubnis zu erteilen.
Durch die beabsichtigte Untervermietung war weder eine Überbelegung der Wohnung zu befürchten, noch lagen sonstige, gegen die Weitervermietung sprechende Gründe in der Person des Untermieters vor.
Die Mieterin erhob Klage auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.

Rechtlicher Hintergrund

Für die Untervermietung, so genannte „Gebrauchsüberlassung an Dritte“, ist grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, § 540 Abs.1 BGB. Bei unbefugter Untervermietung hat der Vermieter das Recht, den Mieter in zur Unterlassung aufzufordern und nach erfolgloser Abmahnung fristlos zu kündigen.
Allerdings muss der Vermieter gem. § 553 Abs. 1 BGB die Untervermietung genehmigen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hieran hat. Die Erlaubnis kann von der Zahlung eines Untermietzuschlags abhängig gemacht werden.

Die Entscheidung

Die Klage der Mieterin hatte Erfolg. Das Gericht entschied, dass der Vermieter die Untervermietung genehmigen muss. Das Interesse der Mieterin, durch die Mieteinnahmen aus der Untervermietung des Zimmers die eigenen Wohnkosten zu senken, stelle ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des § 553 BGB dar. Dabei sei zu berücksichtigen, dass sich die finanzielle Lage der Mieterin erst nach Abschluss des Mietvertrages verschlechtert habe.
Die Mieterin könne auch nicht darauf verwiesen werden, eine billigere Wohnung anzumieten. Ihr Wunsch, in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben, sei als Ausdruck ihrer privaten Lebensgestaltung zu respektieren.